O.t. Consejos Sobre Hipotecas

Tema en 'Foro General BMW' iniciado por mistermancuernas, 21 Oct 2006.

  1. Jose 320cd

    Jose 320cd Guest

    Estoy de acuerdo contigo es el peor momento para comprar vivienda
     
  2. paco m.

    paco m. Forista

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    El Barclays te da una buena hipoteca.
     
  3. Que mas quisiera yo no tener que hacerla!!!!
    Es algo largo de explicar.
    Quien haya sufrido una separacion matrimonial seguramente me entiende.
     
  4. GaBrI

    GaBrI Guest

    Siento lo de tu separación.
    No sé exáctamente cual es tu situación, con lo que es fácil que me equivoque, pero a priori se me ocurren dos.
    1.- Necesitas un techo tras la ruptura ya que te quedas en la calle y por tanto te ves obligado a reaccionar ya, sin poder esperar.
    2.- La otra parte se ha marchado y le vas a comprar su parte de la vivienda en común (según lo que comentas de que ING sólo te da el 60%, no creo qeu sea ésto).
    Sinceramente viendo como está el mercado creo que la mejor opción para la primera es alquilar y esperar una temporada a ver como evoluciona todo, ya que lo más probable es que más adelante puedas comprar más barato. Para la segunda opción, yo también vendería mi parte y me iría igualmente de alquiler a observar tranquilamente el mercado.
    El mercado inmobiliario ha tocado su techo, como demuestran las últimas estadísticas del ministerio de vivienda en las que se comenta que en el último trimestre la vivienda sólo ha subido un 0,7%, es decir, subida por debajo de la inflación y por tanto bajada real, y aunque mucha gente se niegue a verlo, lo normal es que ahora el mercado se dé la vuelta, la vivienda baje y tengamos una crisis económica importante en este pais.
    Para que te hagas una idea de lo que podría llegar a pasar, échale un vistazo a ésto:
    http://www.nytimes.com/2005/12/25/b...39ab94fe6&ei=5090&partner=rssuserland&emc=rss
    aparte de lo que pasó en Japón ya ha empezado a bajar en USA
    http://news.bbc.co.uk/1/hi/business/5378680.stm
    Francia
    http://www.lexpansion.com/art/15.0.146804.0.html
    y UK
    http://firstrung.co.uk/articles.asp?pageid=NEWS&articlekey=3122&cat=47-0-0
    ¿Somos los españoles más listos que nadie?, yo creo que no y de hecho nuestra economía está en peor situación que cualquiera de esas a la hora de afrontar el frenazo inmobiliario.
    Repito que no conozco exáctamente las circunstancias y por tanto puede que me equivoque, pero creo que siempre hay más opciones alternativas a la hipoteca (como es, como te he dicho antes, el alquiler) y que en este momento son mucho más favorables a pesar de los tópicos que pesan sobre ellas.
    En cualquier caso es sólo mi opinión y lo digo por si te pudiese servir de algo. La decisión final, lógicamente, siempre es tuya.
     
  5. leoper

    leoper Baneado Baneado

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    eso es asi en algunos sitios, y es normal, ya que estamos hablando de precios desorbitados en algunas ciudades y en algunos tipos de pisos...

    En otros sitios, en los que la vivienda no era excesivamente cara, sigue subiendo sin parar...( en mi caso por ejemplo )

    ademas la nueva ley de calidad de construccion y otras obligaciones de uso de paneles solares etc....seguro que hace que siga incrementandose...
    en otros te aseguro que no...

    que si, que el alquiler en determinados casos vale, pero no en todos

    A mi de todas maneras, lo que me jo**e del alquiler, es la temporalidad...
    odio las mudanzas :wink:
     
  6. Jose 320cd

    Jose 320cd Guest

    Muy bien documentado si señor; me lleva rondando la idea hace tiempo de soltar mi casita por la que me dan 40 kilos me costo 25 hace 3años e irme de alquiler haber como evoluciona el mercado y tu con estos datos me has metido más aun el gusanillo en el cuerpo. Voy a leer detenidamente esos articulos.
    Un saludo y gracias
     
  7. GaBrI

    GaBrI Guest

    Lo que digo del 0,7% es la media a nivel nacional. Hay sitios en donde todavía siguen las subidas, pero también ha habido 12 provincias en las que los precios han bajado literalmente en el último trimestre. Evidentemente, igual que las subidas no se han producido igual en todos los sitios, las bajadas tampoco se producirán igual. Pero si en término general la vivienda baja, unas zonas arrastrarán a otras haciendo que, igual que ahora aunque de forma diferente todas han subido, en su momento, de forma diferente, todas bajen.
    Uno de los principales puntos para que baje la vivienda no es en sí que se pueda incrementar su coste de construcción o no, sino que el mercado se queda sin demanda teniendo una sobreoferta muy importante (construimos actualmente las mismas viviendas que Alemania, Francia e Inglaterra juntas) y en esas condiciones los precios tienen que bajar forzosamente para dar salida al stock, sean los que sean los costes de construcción (si no sale rentable por elevación de costes de construcción, ya bajará el suelo). Los precios han subido hasta lo que la gente en termino medio podía llegar a pagar, pero lo que podía pagar cuando el euribor estaba ligeramente por encima del 2%. Ahora el euribor está sensiblemente más alto, y el banco ya no te da la misma cantidad de dinero que te daba antes con los tipos más bajos, por lo que según se va moviendo el euribor se está quedando más y más gente fuera del mercado y por tanto disminuyendo la demanda a pasos agigantados. Y ni que decir tiene, que las cifras actuales de tipos de interés son bajas históricamente hablando, por lo que, digan lo que digan los típicos analistos que salen en los medios de comunicación, pueden subir mucho más. Luego habría que contar con el segundo efecto "burbuja", ya que al igual que se ha dado el primero, que hace a la gente pensar que hay que comprar rápido y como sea porque sino se te escapa, lo normal es que se dé también el segundo una vez iniciadas las caidas, que hace a la gente pensar que hay que vender rápido y como sea no sea que baje más, o que no hay que comprar porque puede bajar más, lo que suele pasar en las burbujas, ha pasado en Japón, y lógicamente acelera las caidas.
    Respecto a la temporalidad del alquiler, yo ahora no me refiero a que cambie su modo de vida y se vaya siempre de alquiler, sino a que se vaya una temporada dadas las circunstancias, para no verse expuesto a la posiblidad más que probable de estar atrapado en una hipoteca por mayor valor que lo que vale tu casa como le pasa al primer ejemplo que pone en el artículo que he puesto sobre la burbuja japonesa. Sería algo temporal hasta que el mercado volviese a un punto equilibrado, y entonces dar el paso de comprar con un riesgo mucho más reducido.
     
  8. GaBrI

    GaBrI Guest

    Puede ser una opción interesante. En caso de vender, deberías de buscar un depósito, fondo, etc ... que te ofreciese una revalorización al menos al nivel de la inflación, de modo que, aunque la vivienda no bajase en forma nominal y sólo se estancase con subidas por debajo de la inflación, tú dinero a la vuelta de un tiempo habría crecido más que la vivienda y podrías obtener al menos ese beneficio para contrarrestar el coste que te hubiese supuesto el alquiler.
    Yo ni te lo aconsejo ni te lo dejo de aconsejar, porque reconozco que, aunque no lo creo, existe el riesgo de que la vivienda no bajase (en una situación sin precedentes, cualquier posiblidad siempre es posible), aunque si yo tuviese una vivienda en propiedad, posiblemente lo hiciese.
     
  9. super compact

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    En eso también estoy de acuerdo,,,, y yo también trabajo en un banco (caja),, es el peor momento para comprar,,, a todos los niveles.
     
  10. r12tuning

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    El Norte,la ostia!!!
    joer,q post mas interesante,asi q entonces a esperar para comprar,gracias por vuestras opiniones,a mi me son de gran ayuda,un saludo
     
  11. Andree_Kostolany

    Andree_Kostolany Forista

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    Un comentario a colacion de lo referido, desde hace tiempo, y a pesar del cambio de legislacion en los parametros de riesgo para credit scoring (un sistema que se utiliza en riesgos donde tanto tienes, tanto debes, tanto ganas y tanto te doy que se usa para los creditos sean del tipo que sean) hay varias entidades que actualmente se basan en patrimonio neto del cliente en lugar del valor sobre el que se hipoteca, o dicho en cristiano, ya no solo vale con el inmueble objeto de la hipoteca, por ser un valor de dificil realizacion, creo que con esto esta todo dicho en relacion al ciclo inmobiliario, puesto que es un traspaso de riesgo de las entidades de credito al patrimonio neto del cliente que nunca se ha visto en el mercado español.

    Vamos que ni el banco quiere pisos :LOL:
     
  12. little_homer

    little_homer Guest

    Pero tu te crees que los bancos són tontos? :descojon:

    El otro dia me comentaba mi gestor de cuentas que se empiezan a fijar más en la nóminas que en los patrimonios. Mas en la capacidad de generar dinero que en el la riqueza falsa que da tener propiedades sobrevaloradas. Es decir que por ejemplo valoravan mas un cliente con una propiedad cuyo valor de mercado sea 200,000 euros y deba 50,000 que otro cuya propiedad valga un millon de euros pero deba 300,000 por ejemplo.

    Vaya todo un noticion para los pobres como yo sin patrimonio :D
     
  13. little_homer

    little_homer Guest

    Por cierto el otro día lei un articulo muy interesante sobre que los movimientos inversores inmobiliarios internacionales se estan desplazando a otros paises emergentes , con lo que pronto habrá un elemento de presión menos en el mercado inmobiliario Español.
    I la bolsa en máximos historicos.. agarraos que vienen curvas. :D
     
  14. Andree_Kostolany

    Andree_Kostolany Forista

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    De eso hace ya meses, la red comercial ya no puede tomar mas riesgos en esta rentabilidad, cosa logica por otra parte por eso lo importante es activo menos pasivo, porque eso es riqueza, lo otro no es nada mas que apalacamiento, y cuando vienen curvas...pues ya sabes :wink:


    De hecho cuando se rellenan cuestionarios en USA para la definicion de millonario esta tu NAV (net asset value)y en las propiedades inmobiliarias excluyen tu vivienda habitual, si haces eso en España todos pobres otra vez, pero aqui lo incluimos en patrimonio :LOL: .


    Y tu ¿para que c.ño necesitas un gestor de cuentas?, le das lecciones o os vais de copas :LOL:
     
  15. little_homer

    little_homer Guest

    Ya pero hasta el momento se estan haciendo auténticas locuras credicitias en base a esta falsa sensación de riqueza , cuanta gente se embranca mas i mas pensando que vive sentado en un montón de millones que es su casa habitual? I los bancos en base a esta garantia abrian el grifo sabiendo que venian muchos años de subidas.. I lo peor es que la gente se lo ha creido ... Ahora empiezan a reirse de eso de "yo tengo un piso que si lo vendo vale tropencientos mil millones..." , ahora te preguntan... ehh majete cuanto debes de ese piso ? y cuanto ganas cada mes? :D

    Mi gestor de cuentas? No creo que yo pueda dar lecciones a nadie la verdad , es muy eficaz haciendo lo que le pido y me ha seguido ya en muchas locuras, digamos que creyo en mi cuando nadie lo hacia (tampoco es que ahora haya mucha gente que me de crédito :D). Pero para que negarlo eso que te he dicho me lo contava en la barra del bar desayunado :D
     

  16. ¿Quien te ha dicho que existe una ley así?:frown:

    Eso es totalmente incierto.

    Saludos.
     
  17. Perdona pero estas equivocado, puedes andar todo lo bien de pasta que quieras, una consultoria financiera seria, puede conseguirte mejores condiciones incluso con tu propio banco, no dudo que en el mercado hay de todo, pero si das con la empresa adecuada puedes ahorrarte mucho dinero, si eres un cliente de tipo, o conseguir mayor importe de prestamo si eres alguien que va cortito.

    Saludos.
     
  18. El valor de tasación es un auténtico cachondeo, si tu encargas la tasación de un inmueble a las más de 20 sociedades tasadoras autorizadas por el B.E. no sacas ni una igual, y con diferencias importantísimas.

    En el otro punto no puedo estar deacuerdo contigo, un promotor ( no constructor) valora y fija un precio de venta en un momento N, cuando esa vivienda esta terminada nos encontraremos en el momento N+1, y el precio será distinto y la tasción tb.

    Saludos.
     
  19. Vuelve la burra al trigo, las entidades financieras y bancos y cajas tratan de cumplir rigurosamente las normativas del B.E., de no hacerlo y ser descubiertas los paquetes que les caen son brutales, esto no es un pais bananero.

    En el mercado hay entidades que dan el 120% sobre valor de tasación SI, y son absolutamente respetuosas con la legalidad, si supieras de que estas hablando, sabrias que cuando un Bco. Cja o E.F.C. saca una hipoteca o un producto tiene q estar autorizado por el B.E.

    Saludos.
     
  20. Micondilo

    Micondilo En Practicas

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    Tengo un amigo con un "contacto" en Sacyr Vallermoso y le comentó que lo están sacando todo del mercado español para irse por ejemplo a Italia o los paises del este, donde los precios están subiendo. Otra prueba es los movimientos de capital que están realizando las grandes constructoras hacia el sector energético.
    Lo que está claro, al igual que ocurre en bolsa, q para el momento en que se produza el crecimiento 0, o la supuesta explosión de la burbuja, todas las grandes constructoras habrán soltado lastre suficiente como para que las perdidas sean mínimas, y los que "pringarán" serán los que compren pisos en estos momentos, o los que lo han comprado con vistas a invertir sus ahorros en el ladrillo. Otra cosa segura, es q los bancos tampoco perderán...

    Saludos.
     
  21. little_homer

    little_homer Guest

    Por no hablar de Corporación Renta Antigua que se esta vendiendo para ganar liquidez.. Es evidentte que todos lo grandes estan moviendo ficha.. y solo la inconciencia colectiva permite negar lo que ya en estos momentos es evidente
     
  22. Quizás no sea el MEJOR MOMENTO, pero comprar es siempre mejor que alquilar. Es una opinión personal.

    Saludos.
     
  23. little_homer

    little_homer Guest

    En el caso que nos ocupa ? Alguien que tiene que hacer virguerias para poder acceder a la compra? Sabes que panorama mas negro se puede encontrar si gira el viento del mercado inmobiliario ? Arruinado de por vida.


    Vaya yo prefiero alquilar y vivir tranquilo.
     
  24. seaseven

    seaseven Forista

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    Es increible como desde hace un año han cambiado las ideas de la gente en general. Hace un año en mi entorno, incluso en este mismo foro, las discusiones (en el buen sentido de la palabra) de la bajada del precio de la vivienda eran muy calientes y la mayoría seguía con el dogma de "esto seguira subiendo". en este mismo post he visto menos voces discrepantes y entre mis amigos ya se comenta "la verdad es que esto está muy inflado". Incluso la misma prensa que antes no nombraba la supuesta burbuja, en este mes se ha destapado con todo tipo de datos y destapes de escandalos inmobiliarios
     
  25. Micondilo

    Micondilo En Practicas

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    Eso quiere decir q los grandes están finalizando sus movimientos. Las noticias que antes se justificaban con "no crear una alarma innecesaria", en realidad enmascaraban unos movimientos para salir del mercado y salvar la mayor cantidad de muebles posibles... Los mass media a sueldo, o con intereses tendenciosos abundan, por no decir predominan... y si ahora interesa reventar la burbuja, es simplemente por dos simples hechos, uno es q todos los sectores de la económia se mueven de una manera cíclica (con una menor o mayor frecuencia de onda) y q la memoria historica de la masa es muy pequeña. Asi al sector inmobiliario le interesa, ahora q ha colocado la mayoría del capital, q el sector baje significativamente, por no decir q se el gran hostión... para q de unos precios de suelo y materias primas bajos volver a retomar la ganancia y la especulación y vuelta a empezar...

    En esas acaloradas discusiones q tu dices, yo simplemente les recordaba la situación de hace apenas 10 años, con precios del dinero deshorbitados, y con un sector inmobiliario en plena crisis. Yo viví de cerca la situación pq hacía unas prácticas en una oficina de contabilidad y nóminas q se dedicaba en exclusiva a empresas de construcción. El dueño tuvo q decir a la secretaria q viniera solo por las mañanas pq no tenía para pagarla, y no cobraba de sus clientes pq le querían pagar con pisos... Pq era imposible venderlos¡¡¡ El precio del suelo estaba por el idem, y cerraron muchisimas fábricas de ladrillos por falta de demanda.
    Todo esto vino como consecuencia de la finalización del ciclo expansionista anterior, q por cierto fué mucho más natural q el actual, q al aumento de demanda de vivienda, vió sumada la demanda generada por la colocación del dinero negro q supuso el paso al euro, y la fomentada por las instituciones (en connivencia de todos los partidos) que vieron en los ingresos generados por la promoción del suelo y las recalificaciones, la gallina de los huevos de oro para solucionar el eterno problema de las haciendas locales y de la financiación de los partidos, todo ello a costa de los curritos y jovenes q han pagado más del doble por sus pisos q el valor "real" (siempre entre comillas) de sus propiedades, q al mismo tiempo q al estado ha enriquecido a los Florentinos de turno hasta extremos insospechados y q a finalizado en numerosos escandalos inmobiliarios (infima parte del inmenso y corrupto pastel).
    Ahora toca ver hasta donde dejarán las autoridades económicas q sea la caida, pero lo que parece evidente es q los primeros interesedos en que el sector se movilice, ahora q parece a tocado techo, sea el propio estado por más q se nos venda q el sector inmobiliario es la locomotora de la economía y memeces asi. Saludos
     
  26. seaseven

    seaseven Forista

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    La verdad es que mi atención por aquella época estaba más dedicada a otras cosas:rolleyes: , pero creo que no hay que ir tan lejos. De la crisis de las puntocom si me acuerdo, subía y subía y todo el mundo decía a mi padre "compra ya que cuanto más tardes más dinero pierdes". El resultado todos lo sabemos y de eso apenas han pasado 6-8 años.
     
  27. Pundershaw

    Pundershaw Forista Senior

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    Y, si tedan a elegir, que es mejor Euribor o IRPH?
     
  28. Jose 320cd

    Jose 320cd Guest

    Perdona pero creo que el equivocado eres tu; no existen margenes en el mercado financiero como para mejorar unas condicones financieras qeu compensen una fuerte comisión por el estudio. Euribor+0,50 hoy en dia te lo da todo el mundo que te va sacar la consultora un euribor +0,45,0,40 me da igual no recuperaras ese diferencial en toda la vida del prestamo. Son números compañero. Ojo otro caso es el tema de si vas cortito entonces si puede ser rentable porqeu te sacan importe y condiciones que no obtendrias.
     
  29. Jose 320cd

    Jose 320cd Guest

    Maxima incorrecta, demostrada ademas con diversos estudios. De todos modos yo hablaba de alquilar temporalmente hasta ver como se desarrolla el mercado porqeu estoy seguro qeu salen oportunidades.

    En mi entidad hacia bastantes años que no ejecutabamos a alguien por su vivienda y ya estamos empezando los primeros procedimientos.
     
  30. GaBrI

    GaBrI Guest

    Es tu opinión, pero es una afirmación muy relativa.
    En un mercado equilibrado, comprar siempre será mejor que alquilar (por regla general, porque aún así hay muchos casos que no), sino piensas hacer nada con la diferencia de dinero a favor del alquiler, por no tener que pagar entrada de hipoteca, por el dinero que te ahorras al ser la cuota de alquiler más barata que la cuota de la hipoteca (en termino general si no has dado una entrada enorme) y por los gastos adosados a la propiedad que con el alquiler te ahorras (comunidad, derramas, reforma cada x años, etc ...). Si tienes opciones de inversión para ese dinero, ya va a depender y va a ser cuestión de echar números, porque a lo mejor no sale siempre mejor comprar.
    Esto en el plano económico, aparte ya va en función de gustos, porque el alquiler te permite una mayor movilidad y, por regla general, una cercanía al lugar de trabajo superior a la compra, lo cual da calidad de vida, y son cosas que cada cual aprecia a su manera. Lógicamente la compra también tiene pros y contras.
    Pero en este caso, el punto más importante a tener en cuenta no es si el alquiler es mejor o peor que la compra en un mercado de equilibrio, en el que evidentemente no estamos, sino analizar que el mercado inmobiliario está infladísimo y que la probabilidad de caida en los precios es muy, muy alta, aunque los típicos tópicos digan lo contrario sin base ni argumentos.
    Por tanto vuelvo a repetir que ahora es, con mucha diferencia, el peor momento en muchos años para comprar, porque además, viendo los últimos datos que han salido sobre vivienda, en estos momentos podríamos estar justo en la cúspide de la burbuja.
    Para finalizar, comentar sobre la idea que se tiene en este pais de lo malo que es alquilar, como ya comenté en otro post que se puso sobre vivienda, que el premio Nobel de Economía de este año, Edmund Phelps, vive de alquiler, y cuando le preguntaron que si con el millón y medio de dólares del premio se iba a comprar una casa, dijo rotundamente que no, que actualmente la vivienda era excesivamente cara, que seguiría de alquiler, añadiría el dinero a sus ahorros y ya vería qué haría con el. Andre también comentó, en dicho post, que la persona con más dinero con la que ha tenido contacto en toda su vida, vive alquilado en Londres. Quizá no sea tan malo alquilar después de todo.
     

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