O.T sobre alquiler de piso ayuda juristass y entendidos

Tema en 'Foro General BMW' iniciado por ninonino, 9 Jun 2005.

  1. ninonino

    ninonino Forista

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    holaaass el caso es que tengo un piso alquilao hace casi 5 años el contrato caduca en breves , ¿me gustaria saber si tengo que mandarle una carta certificada o alguna notificacion al inquilino para prorrogarle un año mas el contrato?

    Venga un saludo majos

    Saludts
  2. Gavira

    Gavira Tr3s españoles, cu4tro opiniones. Miembro del Club

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    Yo de tí, aprovecharía para firmar un contrato nuevo.
    Aunque veo, que efectivamente, estás interesado en la renovación -tras 5 años- por 1 año más a tu inquilino; cosa que me muestra que hay cordialidad entre las partes.

    No obstante, si haces un contrato de 1 año, te "arriesgas" a que el inquilino se acoja a la prórroga automática; lo cual significa, que automáticamente estaría otros 5 años más, y no el único año que le estás proponiendo ahora (ley Boyer)

    Yo de tí, firmaría un contrato de 11 meses; y donde constara que el inquilino no considera dicho lugar como su domicilio habitual (si es posible, tampoco se trata de degradar al inquilino)
    De hecho, si todo fuera bien, utópicamente, no habría necesidad de hacer contratos. ;-)

    http://www.justizia.net/AtencionCiudadano/default.asp?accion=guia8&Idioma=sp
    No obstante, la ley protege mucho al inquilino, y poco al propietario.
    Simplemente, si tienes una buena relación, puedes ir prorrogando de 11 en 11 meses.
  3. ninonino

    ninonino Forista

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    Muchas gracias majete

    Saludts
  4. Gus

    Gus Tali-bahn Staff BMW FAQ Coordinador Miembro del Club

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    OJOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

    Eso admite prueba en contrario Gavira, si el inquilino es un poco meapilas igual pica pero si no... pues es un contrato evidentemente firmado en fraude de ley.

    Preavisa de extinción del contrato actual con antelación de un mes a su término, en cualquier caso, porque si no lo haces la prórroga automática es anual, pero hasta por 3 veces po rla sola voluntad del inquilino (art 10 LAU)

    "
    Artículo 10. Prórroga del contrato

    Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

    "
  5. Jim

    Jim Guest

    Gavira segun parece la intención de ninonino (arrendador) no es la de echar al inquilino, puesto que se presume que todo va bien y lo que busca es continuar con dicho inquilino, lo que le planteas le podría llegar a suponer molestias innecesarias (abajo explico lo que se considera arrendamiento de temporada), tal como indica el TITULO II, de la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) después de cumplidos estos cinco años, si ninguna de las partes notifica a la otra, al menos con un mes de antelación a la fecha de vencimiento, su voluntad de no renovar el contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de la anualidades, su voluntad de no renovar el contrato. Todo ello sin necesidad de redactar un nuevo contrato sólo con la variación en el montante de la renta que marque el IPC anual como supongo lleva haciendo hasta ahora.

    Lo que Gavira plantea es el contrato de arrendamiento de temporada que está englobado dentro de los contratos arrendamiento de uso distinto de vivienda, ya que el destino primordial de este arrendamiento no es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario como bien ha dicho... este tipo de contrato es aquel que se formaliza por una temporada concreta y tiene que figurar de una forma clara en el contrato, esta temporada puede ser de 15 días, seis meses....e incluso de un año. Lo importante es que la persona o personas que viven en ésta no arrienden con vocación de vivienda habitual sino por un periodo en el que tengan que hacer algo concreto.

    Es decir casos en los que una persona vaya a vivir en un lugar por un tiempo concreto, por una causa determinada y por una razón determinada de una manera provisional siendo una necesidad temporal de residencia no con vocación de permanencia en el tiempo. Al ser un contrato de uso distinto de vivienda, el inquilino no tiene derecho a prorrogar el contrato hasta cinco años, y al tiempo de expiración del plazo del contrato deberá abandonar la vivienda.
    Es importante que los propietarios de vivienda que deciden realizar un contrato de arrendamiento de temporada, lo hagan porque objetivamente sea un contrato de temporada y que el inquilino verdaderamente no utilice la vivienda con vocación de vivienda permanente. Es decir, no se debe utilizar esta forma de contrato como una escapada para encubrir una situación que realmente tendría que regularse con un contrato de arrendamiento de vivienda.

    A este respecto, cabe destacar que según la doctrina del TS (Tribunal Supremo): "no interesa, a efectos de la exclusión de la LAU, lo que las partes hayan querido o dejado de querer, sino que el arriendo presente objetivamente las cualidades que hacen por precepto imperativo, que se rija por la legislación civil ordinaria y no por la especial de la LAU"

    Es decir, según interpreto de la doctrina del Tribunal Supremo, pienso que no es importante que las partes deseen hacer un contrato de arrendamiento de temporada, sino que el arrendamiento presente objetivamente cualidades para que sea de temporada. Es decir, que si el inquilino realmente va a utilizar la vivienda como residencia permanente de nada sirve que realicen un contrato de arrendamiento de temporada.

    No sé si me explicado bien... perdonad por el tocho.
    Saludos.
  6. Gus

    Gus Tali-bahn Staff BMW FAQ Coordinador Miembro del Club

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    Uy me adelanté por segundos, Jim: excelente y detallada explicación ;-)
  7. Jim

    Jim Guest

    :roll: Jo... ya se me han adelantado... jo... pa una cosa que me sé... :cry:
  8. Jim

    Jim Guest

    La tuya es más concisa... yo llevaba un buen rato escribiendo... pero ya me siento mejor gracias... :descojon: :supz:
  9. Gus

    Gus Tali-bahn Staff BMW FAQ Coordinador Miembro del Club

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    Me imagino, pero explicas mucho mejor y mas detalladamente el tema del fraude en la causa ;-)
  10. Gavira

    Gavira Tr3s españoles, cu4tro opiniones. Miembro del Club

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    La explicación de Jim, perfecta ;-)

    No obstante, un contrato en fraude de ley, aunque prevalezca por precepto imperativo la legislación civil, y su conocimiento por parte del inquilino, acordada mutua y privadamente entre las partes, no significa que su resolución sea al amparo de la general.

    A ver si me explico en un ejemplo diferente: yo puedo pactar en contrato privado con quién compre mi vivienda, que el pago de la plusvalía la efectúe el comprador. No obstante, y a pesar del fraude de ley (la plusvalía la paga la vendedora), y llegado el momento de la liquidación de la misma, la antigua propietaria abonará las cantidades reclamadas; y a su vez, reclamará a la parte compradora, según acordado en contrato privado.



    No quita, no, que se defina el uso de vivienda habitual o no; simplemente, que sigo pensando, que la indefensión de los propietarios de viviendas, es grande. Hay un gran mercado de alquiler, no declarado; no dispuesto a entrar en la bolsa de la Ministra Trujillo; y poco contrato registrado ;-)
  11. Jim

    Jim Guest

    :-k mmmm... Gus estooooo... ¿compartimos honorarios? :zartyman
    :descojon: :descojon:
  12. Jim

    Jim Guest

    Gracias Gavira... veeeeeeenga que tambien los compartimos contiiiiiigo :zartyman , pero no te me pongas en plan waki eh!! He entendido perfectamente lo que exponias, pero tú conoces el tema y para una persona (sea o no waki :finga: ) ajena a esto, el tema puede resultarle confuso...
    Un saludo.
  13. Gus

    Gus Tali-bahn Staff BMW FAQ Coordinador Miembro del Club

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    Jajajaj, okis :D. Mmmmmm a ver como l oexplico, la didáctica no es lo mio, yo soy de trinchera :D Eso no es un pacto en fraude de ley, Gavira, al contrario, es perfectamente lícito. Confundes el concepto "fraude de ley" (en este caso del arrendamiento mediante simulación en la causa para aparentar un tipo de relación contractual que no es la real querida -y habida- entre las partes, a fin de evitar la aplicación de una norma imperativa ) con el tema del pacto licito de tu ejemplo (plusvalía), sobre un tema disponible y que lo único que no puedes es oponérselo a terceros (la administración) para exonerarte del pago porque ante la administraciómn solo hay un obligado tributario, con independencia del pacto qu epodrás hacer valer luego ante la jurisdicción correspondiente (cosa qu eno podrias hacer si fuera fraudulento)

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