Hola de nuevo Abro este hilo para consultaros sobre una duda urbanística que me corroe a la par que me afecta. Resulta que estoy metido en obras en casa y, a pesar de tener concedidas todas las licencias por parte del ayuntamiento, hay un vecino que no está muy conforme con la concesión y se está empeñando en tocarnos las narices. Alega que la construcción no se ajusta a la normativa y está empeñado en parar la obra, así que quería asegurarme de que llevo la razón antes de meterme en más fregados... por cierto, aprovecho para preguntaros si conocéis a alguien de confianza que me pueda asesorar legalmente al respecto. Al grano, llevo encomendándome a San Google de todos los santos varios días pero no encuentro gran cosa al respecto... ¿dónde podría encontrar la normativa para leerla y estudiarla a fondo y así salir de dudas sobre el problema? Muchas gracias y saludos, Cocreta
Creo que deberías indicar la tipología de la "obra" (reforma, rehabilitación, ampliación, etc) que estés acometiendo en tu "vivienda" (adosada, ático, maclada, etc) Sin olvidar la "ubicación" (aquí, allí, etc) ;-)
Mira, cógete un abogado de tu zona que lleve temas de urbanismo, le llevas toda la documentación y le planteas el tema. En el foro somos varios abogados, pero en cuanto al urbanismo, éste se basa en legislación autonómica y local, por lo que quien mejor te puede ayudar es un abogado de tu zona, puesto que no es lo mismo el derecho urbanista de Madrid que el de Valencia, por ejemplo, y tampoco las ordenanzas de Valencia que las de Benidorm, por darte otro ejemplo. Ahora bien, ten en cuenta dos cosas, la primera que si el Ayuntamiento te ha concedido las oportunas licencias, se supone que está todo en orden y la segunda, que entre la documentación que se ha presentado al Ayuntamiento para obtener la licencia se encuentra el informe de la Dirección Facultativa, con sus correspondientes visados, así que existen varios filtros que suelen garantizar que cuando tú has obtenido una licencia municipal, todo está en orden. Por último, insistirte de nuevo en que te asesores con un abogado de tu zona, ya que puede que la razón de la denuncia sea distinta, ya que las licencias municipales, normalmente, se otorgan "salvo perjuicio a terceros", por lo que, por ejemplo, una comunidad de propietarios puede impedir unas determinadas obras, aunque exista licencia municipal, por darte un ejemplo. En el foro lo único que podemos hacer es elucubrar acerca de tu caso, pero creo que estará complicado darte una contestación correcta al 100%.:wink:
Muy bien explicado, compañero ;-) ¿Algún compañero abogado de Madrid que me pueda orientar? :rolleyes: Gracias!
A lo primero Jaime...al menos en lo que respecta a Castilla y Leon, las competencias en materia de urbanismo son responsabilidad exclusiva del ayuntamiento. La junta, única y exclusivamente tiene un departamento de ayuda a los municipios. A lo segundo... no tiene porque,el ayuntamiento se limita a conceder licencias,no entra en lo que pueda o no determinar el código civil...por ejemplo. A lo tercero...EL MEJOR CONSEJO :wink:
No creo que tu vecino tenga idea alguna sobre lo que se ajusta o no a las Normas Urbanísticas, salvo que sea Arquitecto o Abogado especializado en Urbanismo, y si hubiera sido cualquiera de estos casos te hubiera fastidiado ya sin avisar en caso de él tuviera razón. O sea, que diría que simplemente es el típico vecino tocapelotas. Si tu tienes todos los permisos necesarios concedidos no tengas ningún reparo en continuar según tus papeles, y si te intenta obstruir la obra en algo, le denuncias tú a él. Eso sí, no hagas nada que no tengas incluido en los permisos, ya que él no dudará en denunciarte a tí. Para obtener tu licencia habrás contado con el servicio de algún Arquitecto Técnico o Superior, hazle caso a él, que sabe mucho mejor que tu vecino lo que se puede hacer.
Sobre la Normativa Urbanística, si quieres consultarla no te compliques, pide cita en tu Ayuntamiento para obtener "Información Urbanística", te darán cita con el Arquitecto Técnico Municipal, que te resolverá cualquier duda sobre lo que puedes o no puedes hacer, y lo que necesitas para ello, no te cortes, es su trabajo y tienen un horario de atención al público para ello. Lo digo por que querer consultar la Normativa por tu cuenta es un trabajo muy complicado si no eres Técnico, ya que esta es muy extensa y habla en términos técnicos, y ni siquiera se expresa claramente, por lo que a veces a los Arquitectos mismos les cuesta entender.
Creo que ántes que buscar un Abogado especializado en Urbanismo, necesitas simplemente pasarte por el Ayto y que te lo aclaren los Técnicos Municipales. Y si tu vecino tiene algún problema le mandas tu al Ayto, por que es el que te ha dado los permisos.
Cocreta, añadir a lo ya dicho por los compañeros, que si tú tienes pedida y concedida licencia (como así he creido entender), y las obras que estás ejecutando se ajustan a la misma, no tienes porqué preocuparte.
en cualquier caso y si te quieres informar por tu cuenta, el Ayto de madrid tiene la normativa urbanistica y los planes en su web. Yo la he consultado varias veces para temas de cerramientos y de obras varias...
Bueno, creo que debe puntualizarse: primero, que las licencias se conceden sin perjuicio de terceros (que es el justo el caso que cocreta parece plantearse como posibilidad) y que luego hay que ver que lo solicitado para ser amparado por ella coincida con lo ejecutado (no es infrecuente que por imponderables de la construcción se varíen cotas, distancias, alturas...calidades, condiciones...acabados... con lo cual se ven afectadas en ocasiones las servidumbres, etc... ; y tampoco lo es que se supere la edificabilidad como el que no quiere la cosa -buhardillas y sótanos como de pasada, vaya. ) Las condiciones concretas a que debe sujetarse la construcción están en los oportunos planes y normas subsidiarias, que varían según zonas para el mismo municipio, y ningún compañero que conozca tiene a su disposición por si acaso ; pero el arquitecto director debe conocerlas y haberlas aplicado a su proyecto. Consíguelas y sigue el consejo de Jaime si te quedan dudas: en otro caso, hay mucho tonto tocapelotas, simplemente ;-) Asquito de ladrillos, oiga.
Gracias a todos. Partiendo de la base de que el elemento este ha ido directamente al ayuntamiento a denunciar, sin ni siquiera hablar conmigo, y de que el proyecto en sí no tiene por qué afectar en nada al vecino (salvo molestias propias de la ejecución o algún cabo suelto que se nos haya escapado), lo único que pretendo es averiguar en qué situación técnica y legal me encuentro a fin de evitar más problemas... vamos, ver si tengo que modificar en algo el proyecto o puedo dejarlo tal y como está. En fin, supongo que tendré que ponerme en manos de abogados... qué yuyu, por Dios
Entiendo que estás realizando una obra con proyecto. Si es así, la licencia está otorgada en base a ese proyecto; si no has modificado nada del proyecto, las obras se ajustan en consecuencia a la licencia, y como te he dicho antes no tienes porqué preocuparte. Antes de consultar con un abogado, creo que es mejor que lo comentes con el arquitecto y/o aparejador que dirige tu obra.
antes de ir a un abogado, y sin ánimo de que no vayas ojo; coméntale el tema al Arquitecto. por cierto LOS ABOGADOS SOMOS PERSONAS CON SENTIMIENTOS, Y NECESITADOS DE AMOR, AUNQUE EN NUESTRO TRABAJO TENGAMOS QUE DISIMULARLO.:waki: :kissing:
La obra se ajusta al proyecto, pero la licencia está concedida "sin perjuicio de terceros", así que si el pollo este dice que le perjudica en algo pueden revocar la licencia ;-) Por eso quiero ver qué puede haber que le moleste (según la normativa) para ver qué hacemos...
Dificilmente una obra que se ajusta a normativa puede afectar a terceros (salvo las molestias normales que cualquier obra produce: ruido, polvo, etc.). Si quieres, cuando tengas noticias de lo que realmente ha puesto de manifiesto en su denuncia lo comentas por aquí y tratamos de ayudarte (o si lo prefieres por MP) :wink:
Ya mismo voy a volver a llamarte :twitcy: Empanadilla (por Croqueta) Como te he comentado, el problema no está en la licencia, si no que tu cumplas con la misma (y que encuentres cual es la cota, y desde dónde se toma, pudiendo ser la acera o vial la rasante, teniendo tu el "agravante" que tienes un punto más alto que el otro en la fachada del lindero: normalmente se toma la de menor medida) :yes:
Gracias. De momento no he recibido aún la denuncia, pero os tendré al tanto de cuál es el origen de su "malestar" ;-)
normalmente lo de la molestia puede ser por varias cosas: 1º si la finca está en una comunidad de propietarios, las obras deberán regirse por los Estatutos de la misma, por lo tanto, la comunidad o cualquier comunero puede obligarte a cumplirlos. Hay comunidades en la que se estipula, por ejemplo, el color de las casas, (blancas, pastel ...) el tipo de cerramientos (madera, aluminio plateado...), etc... Por tanto, puede que la "infracción" se deba a esto. 2º si no está en una comunidad, veo complicado que te pueda denunciar a no ser que exista un error manifiesto en el proyecto (no respeto de linderos, etc...), o bien un incumplimiento del proyecto (en materia de ruidos, horarios de construcción, etc...) y ello siempre teniendo en cuenta que el perjuicio de suciedad, olores, ruidos, etc... por la construcción de tu casa, es algo que tu vecino tiene que aguantar por narices; si no, que se vaya en medio de la montaña a vivir. en ambos casos, sería una falta "civil" y no "administrativa", por lo que entiendo que el camino para "denunciarte" (realmente demandarte), sería el Juzgado, y no el ayuntamiento.
Es que si es como dices en el primer post, que él alega que la obra no se ajusta a normativa, dado que la obra se ajusta a un proyecto en base al cual te han concedido licencia, a quien tendría que denunciar es a la administración que a otorgado la licencia, no a tí. Un lío, vamos. Lo dicho, cuando sepas algo más lo comentas por aquí, y veremos si te podemos ayudar.
Yo no me preocuparia tanto,si tienes proyecto, el arquitecto, sabe perfectamente lo que puede o no puede hacer. En cuanto vaya al ayuntamiento se caera del burro:wink:
Con tu permiso, Cocreta: y por lo que te he entendido al teléfono :ang: Cocreta va a hacer un sótano, con su correspondiente forjado (obra mayor) y ese sótano se corresponde con la línea verde. (lo siento jmborja, sé que eres daltónico) :flip: Una de las dudas que tiene, con respecto al "vial" es cual será la cota máxima de ese (forjado)sótano. La tierra que ha ido sacando, la ha ido amontonando donde están el cruzamiento de rayas de color más claro, a la izquierda y hacia el vecino; por ahora lo que hay, es una valla (representado por las hojas de color marroncito) y claro, lo que tendría que hacer para que la "caja" del sótano quede oculta, es hacer un muro donde se indica con la linea azul, que le haga de muro de contención de la tierra, y evite un corrimiento (derrame) de la tierra hacia el vecino. ¿Puede hacer el muro? ¿Puede rellenar de tierra "su" parcela, entre lo que ahora es una valla que sería un muro, para igualar con tierra todo el hueco que se creará desde que haga el sótano? ¿Por qué a pesar de no tener pilas seguimos apretando los botones del mando? Así son las cosas y así se las hemos contado: Pues eso es, más o menos
La obra la está realizando en su propiedad. La obras se ajusta a la normativa municipal, dado que tiene licencia. No veo el perjuicio que le puede ocasionar al "vecino"
Antes de nada, Pepe, gracias por el "intento" ese de "corquis" que te has marcado... da gracias a Dios porque no te dedicas a eso (lo de hacer dibujitos con el ordenador, digo ) porque ibas a pasar más hambre que el perro de un ciego (que, por si alguien no lo sabe, le da de comer cuando lo ve ) ;-) Ya en serio, el tema es más o menos como ha interpretado Pepe, aunque el "vecino" (gracias Jmborja por entrecomillarlo... yo tampoco tengo muy claro si se merece el "cargo" ) en realidad es uno de los de los pareados de al lado, es decir, que ni siquiera comparte muro conmigo. Entre su parcela y la mía únicamente hay una valla metálica y, he ahí donde creo que está el problema, al yo haber desplazado parte de la tierra que hemos sacado del sótano para nivelar el resto de la parcela, en la práctica eso supone que he subido el nivel de mi terreno unos 70-80 cms en algún punto... y claro, al quedar su parcela algo más baja, "supongo" que estará preocupado porque se produzca algún corrimiento o derrame hacia su parcela... más exactamente, hacia su piscina, que linda con la valla. Si es este el caso (cosa que no sé todavía)... la verdad es que es para darle de collejas hasta que doliesen las manos, porque *oño, antes de cogerte la rabieta... llama a mi puerta y me lo dices, ¿no?. Que a mí no me cuesta nada buscarle una solución al problema (aunque me suponga incrementar el precio de la obra, pero vamos, que prefiero eso antes que tener una movida con alguien por una chorrada así). Pero bueno, eso son especulaciones al fin y al cabo. Como bien dice Pepe, si llegado el caso ese es el problema, ¿me permitiría la normativa levantar una defensa de hormigón (siempre bajo la rasante del terreno) de modo que evitase cualquier corrimiento o filtración hacia la parcela del vecino? Válgame... que ladrillo (nunca mejor dicho ) más majete me ha quedado...
Creo que hay cierta incompatibilidad (a modo de XP vs Vista). Ha comentado Cocreta, que su "vecino" (las comillas son a drede) en lugar de hablar con él, se dirigió directamente al Ayuntamiento a formular la denuncia; con lo cual la postura está clara.
