Buenas, el tema es ke tengo unas fincas en Galicia y tenía pensado poner ese capital en movimiento y no se muy bien por donde empezar, la opción venderlas o la opción promotor y que construya sobre ellas, sobre todo una está en una muy buena zona en expansíon e interesante, el caso es que para empezar necesitaba saber de que cantidades de dinero podemos hablar en el mercado actual por esas fincas, alguna de ellas tiene casa construida, no es que quiera una tasación oficial sinó un precio de mercado con el que hacerme una idea y empezar a negociar, a ver los que sabeis de estas cosas que me recomendais para saber ese precio, por donde empiezo, Gracias
Puedes acudir a una sociedad tasadora donde harán un estudio de las fincas y te entregarán un informe donde evidentemente se incluye el valor de esos terrenos. Estos documentos suelen solicitarse al constituir un préstamo hipotecario, lo habitual es acudir directamente a un promotor inmobiliario o a una agencia inmobiliaria y preguntar cuál es su oferta. Saludos y enhorabuena por los terrenitos
Podias empezar hablando de los metros o hectarias que tiene y la zona en concreto, y por supuesto asegurate si puedes edificar en ellas o no.
El valor de un terreno, viene directamente proporcionado por la edificabilidad del mismo; primero de todo, deberías conocer la calificación urbanística, si dichas fincas están adscritas o no a un PGOU (plan general de ordenación urbana) vigente, si es suelo urbanizable programado... sencillamente, cual es el uso del suelo y qué se puede construir encima. Siempre tienes la opción -si son terrenos de cierto interés general y/o particular con cesiones- de llegar a un convenio urbanístico con el Ayuntamiento. Obten información urbanística, con especial reseña a la parcela mínima edificable (con lo cual podrías segregar), % de edificabilidad y % de volumen. Segregar significa que si tienes una finca de 10.000m2 y la mínima edificable tiene 5.000, podrías tener 2 parcelas en vez de 1, en donde sería de aplicación en cada una de ellas todas las reglas, normas y ordenanzas urbanísticas anteriores. Que puedas edificar en ellas ahora o no, o que las fincas estén programadas en una próxima incursión en algún plan parcial y/o junta de compensación, es algo que debes conocer. No es lo mismo vender una parcela rústica, que una programable (que será urbanizable pero no se sabe cuando) o de alguna revisión de la ordenación territorial futura pero próxima. Una primera oportunidad de saber el valor de mercado de las fincas, es comparar (a través de inmobiliarias, páginas web o revistas) el precio de dichas propiedades. Una vez que tengas conocimiento de cuál es el valor real de mercado, puedes poner el precio que tú quieres por ellas. Obviamente, si tu precio de venta supera con creces el valor de mercado, harto difícil veo que pudieras llegar a generar algún interés por dichas fincas. Hoy por hoy, la cesión y/o aportación de terreno urbanizable, es mucho más rentable que la venta, porque participarás del beneficio. Grosso modo -y sin querer entrar en mayores quebraderos- si la aportación de tu finca representa un 40% y la construcción (que haría a quién cedes) representa un 60% de la inversión total, a la hora de vender y repartir gananciales, te correspondería un 40% y al promotor un 60%. Es muy importante que se valore el terreno, pues, en su justa medida. La mejor fórmula sería recuperar gananciales con propiedades de las que se construyen sobre tus fincas, acorde al valor de construcción, y no al precio de venta al público de las mismas. Las fórmulas son diversas; no obstante, si tus fincas son edificables y no quieres líos, vende una de ellas... y con ese dinero promueve tú mismo. Merecerá la pena. Espero no haberte liado demasiado, porque sinceramente, no creo que deba poner precio a una propiedad que no conozco, ni por su ubicación, ni su planteamiento urbanístico, ni por orografía, ni orientaciones. ;-)
Poco te puedo decir, + o - te lo han comentado. Cuando valoro algun predio o finca, lo primero que hago es ver el valor estádistico, es decir como esta el mercado y las fincas asimilables. Luego si me lo exije el mandato, hago estudio anàlitico, que casi siempre intenta justificar el estadístico. Para el estadistico, como te ha dicho Gavira, revistas especializadas, eliminado los anuncios extremos (muy caros o muy baratos), Webs, periodicos, Segundamano, etc. En temas coches, internet casi esta supliendo a los tasadores oficiales, Gamvan, etc., tambiem psarà con lo immobiliario. Salu2
