O.T. Problema con un terreno. Necesito una ayuda

Tema en 'Foro General BMW' iniciado por SueñoBMW, 30 Mar 2005.

  1. SueñoBMW

    SueñoBMW Guest

    Antes de consultar a un abogado queria saber si los fenomenos de estos foros de pueden iluminar.

    El problema es el siguiente:
    Tengo un terreno de aproximadamente 2.250 metros cuadrados y recalifacado como suelo urbano. Al Norte linda con la finca de un vecino, al Oeste con la finca de otro veciono y su casa, al Este con la finca de otro vecino y al sur con una urbanización recientemente construida. Yo accedo a mi finca por el Sur, por una servidumbre de 2.50 metros de anchura y dicha servidumbre linda al Este con la misma finca del vecino que tengo yo en la mia y al Oeste con la urbanización. No se si me he explicado bien? Resumiendo que mi finca esta en el medio de todas, rodeada por todos los sitios y solo puedo acceder por la servidumbre.
    El problema realmente viene ahora. Me viene una señora a mi casa diciendo que busca terrenos para construir y que le interesa el mio pero que esa entrada que tengo no vale para nada, ya que para poder construir en mi finca necesita entre 6 y 7 metros de entrada. Voy al ayuntamiento y es cierto no puedo construir pq no tengo la anchura sufiente para acceder a la finca. Y digo yo ¿para que me lo hacen urbano si solo me sirve para pagar más contribución? y si me lo vuelven a hacer rustico dicen que no podre hacerlo urbano en unos años..... y un sin fin de problemas.
    ¿Alguien me puede orientar un poco?

    Perdón por el ladrillo y gracias a todos.

    Saludos
  2. jmborja

    jmborja In God I Trust! Miembro del Club

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    Al ser un terreno clasificado como urbano, entre otras cosas, te "ahorras" cesiones que si son de aplicación sobre el urbanizable.

    Lo que debes hacer es "convertirlo" en solar, dotándolo de los serviciones correspondientes, para poder edificar en él: acceso rodado y pavimentado, encintado y solado de acerado, servicios de agua y saneamiento, energía eléctrica y en algunos casos de red de telefonía (depende de la Comunidad Autonómica).
  3. Diesel

    Diesel Guest

    Probablemente ahí esté el problema, en que con 2.5 m no puede darle acceso rodado (¿carriles de 1.25m?)

    Negocia con alguno de los vecinos para ampliar la servidumbre o para parcelar en conjunto
  4. Javillar

    Javillar Forista

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    Hola

    Yo no soy muy entendido en este tema, pero normalmente los ayuntamientos al elaborar los planes generales de ordenación urbana (PGOU) planifican las zonas, dotándolas de infraestructuras tales como edificabilidad, viarios, etc..., o sea que cada propietario debe de dejar, o ceder una superficie para calles. Si tu solar es urbano, me imagino que todos los que le rodean tambien lo son, por lo que ya deben estar proyectadas las calles.
    Pide en el ayuntamiento el plano del PGOU donde venga la zona donde este ubicado el solar, y veras como vienen dibujadas las calles.

    Saludos
  5. Gavira

    Gavira Tr3s españoles, cu4tro opiniones. Miembro del Club

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    Además del plano del PGOU, pide la ficha técnica (estudio de detalle), donde vendrán contemplados los viales, equipamiento urbano y demás normativas urbanísticas.

    A su vez, si la finca/polígono/manzana no ha sido recepcionada aún por el Ayuntamiento, quiero imaginar que al estar tu en medio de todos, funcionareis mediante "junta de compensación", lo cual significaría que todos los que estáis dentro de esa "comunidad" deberán pagar proporcionalmente en la dotación de los servicios correspondientes (coeficiente)
    Ya verás qué pronto el Ayuntamiento querrá que se les ceda los viales asfaltados, una vez que lo hayais pagado vosotros mismos ;-) Cosa que no viene mal, porque así podréis exigir contenedores y recogida de basura, además de la correspondiente limpieza y alumbrado!

    Por cierto, al menos en Andalucía, los accesos rodados que antes eran una "vereda" o camino de bestias de 1.25mtrs de anchura, deben tener una servidumbre de 3 mtrs. contemplada en las revisiones posteriores del PGOU; proporcionalmente ajustado por las parcelas colindantes.
  6. Jimmy

    Jimmy Forista Legendario

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    seguid con este tema, que me interesa mucho! :razz:



    Salu2!;-)
  7. qco

    qco Guest

    Entre otras cosas, uno de los requisitos necesarios para que un solar sea urbano, es precisamente que cuente con acceso rodado independiente, sin servidumbres de paso. Por lo menos por aquí en La Rioja.
  8. Augustroyer

    Augustroyer Forista Senior

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    Lo que te dice Pepe es super correcto, el unico problema que puede existir es que no exista Plan de Ordenacion Urbano en esa localidad ( que a veces, mas de las pensamos, ocurre) y no estén definidos ni poligonos ni manzanas dentro del tramado urbano , con lo cual la cosa se te va a complicar bastante.
  9. Augustroyer

    Augustroyer Forista Senior

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    Compañero para que una parcela sea considerada solar , ya tiene que ser urbana y ademas constar de ( como te decia el compañero JMBorja ;-)) los serviciones correspondientes, para poder edificar en él: acceso rodado y pavimentado, encintado y solado de acerado, servicios de agua y saneamiento, energía eléctrica y en algunos casos de red de telefonía (depende de la Comunidad Autonómica). Es decir que por el hecho de estar en suelo urbano ( considerado como tal por el PGOU) no es solar, esta condición se la dá el tener los servicios anteriores ;-).
  10. SueñoBMW

    SueñoBMW Guest

    Gracias a todos por vuestra ayuda. Debo de ir otra vez al ayuntamiento y que me expliquen que puedo hacer y meter presión como sea.

    Lo dicho, muchas gracias y saludos.
  11. Javillar

    Javillar Forista

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    Hola

    Como he dicho no soy muy docto en este tema, pero creo que son los suelos urbanizables en los que se tiene que crear una junta de compensación para poder pasarlo a urbano, y asi mediante un arquitecto o ingeniero, poder desarrollar un PLAN PARCIAL y convertirlo en urbano.
    Si el suelo es urbano directo, creo que en la revisión del PGOU debe venir contemplado el tema de calles etc... y cesiones que tienes que hacer, tanto tu como tus vecinos.
    Mira a ver si tu solar o parcela esta en Suelo Urbanizable.

    Saludos
  12. Calvinho

    Calvinho Forista

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    Después de toldo lo que te ha respondido el gremio (un saludo para todos), yo te planteo en la práctica las posibilidades que tienes:
    Si quieres construir, o vender tu finca como edificable tienes que buscar la forma de tener acceso rodado por vial público. Solución: O le compras la finca al vecino que linde con un camino público o haces con el una reparcelación de las dos fincas para que los dos podáis tener acceso. En ésta última negociación tienes las de perder puesto que estas en inferioridad al no tener acceso y las prestaciones que debes de dar al vecino serán mayores que las recibidas, salvo que el vecino se enrrolle bien, cosa poco habitual.
    Si no tienes posibilidad de comprar o reparcelar con un vecino porque sus viviendas ocupen una zona del terreno necesaria para el cambio de forma de las parcelas, lo mejor es que te olvides de edificar y pidas la exclusión del suelo urbano para no pagar tantos impuestos, como no tienes acceso por vial público no pueden negarse a tu solicitud.
    y la tercera parte y más importante: ¿te preguntas por qué alguien quiere comprar tu parcela si no se puede edificar? pues muy sencillo querrán comprar todas las parcelas cercanas para hacer una reordenación y sacar provecho, en casos así lo mejor es enterarte bien de quién está detrás de la compra y qué objetivos persiguen, para no negociar en inferioridad. Sólo negocia mal quien no tiene información.
    Ante la duda consulta a un arquitecto o a un aprejador de tu zona, siempre que no sea parte interesada, lo cual deberás averiguar previamente. Mejor enterate antes bien en los servicios de urbanismo de tu ayuntamiento.
    Salu2
  13. Javillar

    Javillar Forista

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    Hola

    Correcto.

    Saludos
  14. masr

    masr Forista

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    Negocia con los vecinos. Tienes que hacer el acceso más amplio, sino lo tienes un poco magro.

    Salus.
  15. Till

    Till Guest

    O eso o haces como los chilenos: cada vez que podían, robaban al vecino (argentina) un kilómetro aquí, otro allá... [​IMG][​IMG]
  16. Gus

    Gus Tali-bahn Staff BMW FAQ Coordinador Miembro del Club

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    Juer os ha quedado un interesantísimo post ;-)
  17. SueñoBMW

    SueñoBMW Guest

    Madre mia!!! ya lo creo que ha quedado interesante. Cuantas cosas que desconozco me tengo que poner las pilas pq me la estan (si no lo han hecho ya) liando de madres.

    Saludos y gracias a todos.
  18. malandar

    malandar Forista Senior

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    pues si, buen post que demuestra buenos conocimientos urbanisticos
  19. Augustroyer

    Augustroyer Forista Senior

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    Lo que te ha explicado el "colega" Calvinho se puede decir mas alto pero no mas claro ;-), real como la vida misma.=D=
  20. Tizon

    Tizon Coordinador Staff BMW FAQ Coordinador Miembro del Club

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    Lo que no se aprenda aqui=D= =D=
  21. Calvinho

    Calvinho Forista

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    Una cosa que me quedaba en el tintero: Antes de ir al ayuntamiento trata de averiguar si en tu consistorio son seguidores de la religión que profesa el prevaricador Julián Muñoz, seguidor aventajado del difunto Jesús Jil.... que a veces se encuentra uno con cada sorpresa.....

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